Gebäudegutachten

ermittlung der richtigen summe

Gebäudegutachten

Stimmen Ihre Summen?

Auswertungen haben ergeben, dass das Betriebsvermögen (z.B. technische und kaufmännische Einrichtung) oftmals falsch ermittelt wurden. Durch die passende Summenermittlung gestalten wir einen zahlungssicheren Versicherungsvertrag. Jetzt mehr erfahren.

Der Schadensfall

Achtung: Vorsteuer abzug

Viele Betriebe sind vorsteuerabzugsberechtigt. Wurde dieser wichtige Punkt auch in Ihrer Gebäudeversicherung berücksichtigt? Wenn nicht, zieht der Versicherer im Leistungsfall die gesetzliche Mehrwertsteuer ab. Wie Sie dies vermeiden, verraten wir Ihnen. 

Immobilienverwalter

verwalter aufgepasst

Je nach festgelegten Aufgabenbereich, obliegt es dem Verwalter für die Absicherung der Gebäude zu sorgen. Erfahren Sie, wie Sie eine Unterversicherung und Lücken im Versicherungsschutz vermeiden.

Expertentipp

umbauten, Anbauten & co.

Sämtliche bauliche Veränderungen sind zu dokumentieren und ggf. Anzeigepflichtig. Je nach Umfang der baulichen Maßnahme kann dies Einfluss auf die Versicherungssumme haben. 

Professionelle Bewertung

Gebäudegutachten

Gebäudegutachten

Experten begutachten

Wir begutachten Ihr Gebäude, erfassen die Ausstattungsmerkmale, analysieren Baupläne und besichtigen die Immobilie vor Ort. Alle Ergebnisse werden in einem Gutachten zusammengetragen. Mit Hilfe des Gutachtens können wir ermitteln, ob Ihre Gebäude bedarfsgerecht versichert sind. 

Werte ermitteln

Summe ermitteln

Die Versicherungssumme ist die Entschädigungssumme die Schadensfall an den Geschädigten ausgezahlt wird. Die Ermittlung der Versicherungssumme obliegt dem Versicherungsnehmer. In der Regel bietet der Versicherungsvermittler nur eine Orientierungshilfe, indem Wertermittlungsbögen für Kleinstrisiken ausgefüllt werden. Ziel ist es,

Expertentipp: Haftung

Hausverwalter

Gebäudegutachten

Haftung für Hausverwalter
Der Immobilienverwalter viele Aufgaben, die Ihm vom Eigentümer bzw. von der Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Dazu zählen Reparatur und Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung aber auch das Gebäude passend zu versichern. Bitte hinterfragen Sie sich, wann zuletzt der Wiederaufbauwert ermittelt wurde. 

Ein Versicherungsvermittler ist ein Erfüllungsgehilfe, der in Ihrem Auftrag das Gebäude versichert. In der Gebäudeversicherung trägt der Versicherungsnehmer bzw. der Verwalter die Verantwortung für die richtige Versicherungssumme. Aus unseren Erfahrungen werden Versicherungssummen unzureichend ermittelt. Oftmals wird die Versicherungssumme ungeprüft aus der Vorversicherung übernommen. Sollte im Schadensfall eine Unterversicherung festgestellt werden, wird der Versicherer die Entschädigungsleistungen entsprechend einkürzen. Hausverwalter, die gegen Ihre Sorgfaltspflicht verstoßen, können somit direkt in die persönliche Haftung werden. Gerne unterstützen unsere Sachverständigen die passende Wiederaufbausumme zu ermitteln und Ihr Haftungsrisiko zu minimieren. 

Zusätzliches Vorteile: Als Hausverwalter können Sie Ihre Vermögensschadenhaftpflicht als Nettotarif abschließen. Zudem erhalten Immobilienverwalter einen Sammelrabatt für mehrere Wiederaufbaugutachten.

Wertermittlung

Vorgehen

Schritt 1

Prüfung

Die Prüfung der gewerblich genutzten Immobilie wird von ISO-Zertifizierten Sachverständigen vorgenommen. Wir haben uns auf die Ermittlung des Wiederaufbauwerts spezialisiert. 

Schritt 2

Bewertung

Die Bewertung Ihrer Immobilie erfolgt anhand eines standardisierten Wertermittlungsverfahren. Der Wiederaufbauwert wird durch die persönliche Vor-Ort-Begehung gutachterlich ermittelt.

Schritt 3

verHandlung

Als geprüfte Sachverständige können wir nicht nur den passenden Wert ermitteln, sondern auch mit Ihrem bestehendem Versicherer verhandeln bzw. eine Ausschreibung zur Angebotsanforderung veranlassen.

Unterversichert

zu wenig versichert

Unterversicherung

Vor dem Gutachten

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ungeprüfte Versicherungssumme

Geprüft wurde der Gebäudewert eine Lagerhalle mit Bürogebäude. Beide Gebäude waren insgesamt mit 550.000 € versichert seit 1996 versichert.

Fazit: Viele Versicherungsnehmer übernehmen ungeprüft die Versicherungssummen aus dem Altvertrag in der Hoffnung das die vereinbarte Summen stimmen. Im Schadensfall stellt sich oft heraus, das das Gebäude unterversichert ist.

unter versichert, und nun?

unser Gutachten

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neue Versicherungssumme

Im Rahmen der Gutachtenerstellung wurde ein Gebäudewert in 2019 von 1,6 Mio. festgestellt. Im Leistungsfall (Totalschaden) hätte der Versicherungsnehmer insgesamt 66 % aus eigenen Mitteln finanzieren müssen. Das Gutachten wurde beim Versicherer mit der Bitte um Anpassung eingereicht. Die Gebäudeversicherung wurde somit zahlungssicherer. 

Expertentipp

richtig versichert

Bei der Ermittlung der richtigen Versicherungssumme müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen insbesondere Ausstattungsmerkmale, Denkmalschutz relevante Bereiche, Größe der Wohn-/Nutzfläche, Gewerbeanteil, Bauartklassen, Gebäudealter, Art der Nutzung, Gebäudezustand uvm. Gerne übernehmen wir ab hier und erstellen ein vollständiges Gebäudegutachten.

Bitte übernehmen Sie keine Versicherungssummen aus Altverträgen. Nicht erfasste Um-Anbauten, ggf. Garagen, nicht versicherte  Nebengebäude können im Schadensfall zu Unterversicherung führen.  Unsere Experten weisen in Ihrem Gebäudegutachten bis zur 3 unterschiedliche Versicherungssummen aus.  Vereinbaren Sie noch heute einen Termin um den Gebäudewert gutachterlich ermitteln zu lassen. 

vORSTEUERABZUG

Vorsteuer ja/nein?

vor der leistungsfall

Vorsteuer inkl.

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Summe vor dem Schaden
Summe vor dem Schaden
Ihr Versicherungsbeitrag 100%

In Ihrem Versicherungsschein ist eine Versicherungssumme von 3 Mio. € vereinbart. Sie zahlen demzufolge für diese Summe einen errechneten Versicherungsbeitrag. Im Schadensfall verlassen Sie sich darauf, dass Ihnen diese Summe ausgezahlt wird. 

Entschädigungsleistung

Was wird gezahlt?

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Summe nach dem Schaden
Auszahlung im Schadensfall
Leistungen im Schadensfall 81%

Sollten Sie vorsteuerabzugsberechtigt sein, zieht der Versicherer die Vorsteuer von der Versicherungssumme ab. In diesem Beispiel wird die Entschädigungsleistung um 570.000 € reduziert. Diesen Fehler vermeiden Sie, wenn die Versicherungssumme sowohl als Bruttosumme als auch als  Nettosumme ermittelt wurde.

Vorsteuer beachten

Vorsteuer abzug

Im Schadensfall werden viele Voraussetzungen geprüft, um die volle Versicherungssumme auszuzahlen. In unserem Wertermittlungsgutachten garantieren wir Ihnen die passende Versicherungssumme für Ihre Gebäudeversicherung zu ermitteln. Im detaillierten Wertermittlungsgutachten sind wird die Netto- aus auch Bruttoversicherungssumme berücksichtigt. So stellen wir sicher, dass Sie im Schadensfall keine böse Überraschungen erleben.

Um Ihren Versicherungsvertrag zahlungssicher zu gestalten sollten Sie die Versicherungssumme von einem Spezialisten ermitteln lassen. Unsere Experten weisen in Ihrem Gebäudegutachten bis zur 3 unterschiedliche Versicherungssummen aus.  Vereinbaren Sie noch heute einen Termin um den Gebäudewert gutachterlich ermitteln zu lassen. 

Exptertentipps

Up to date bleiben!

1. Expertentipp

An-/Umbauten

Als Sachverständige empfehlen wir eine regelmäßige Überprüfung des Neubauwertes. Eine Überprüfung der Versicherungssumme ist gerade dann sinnvoll, wenn Um- oder Anbauten am Gebäude vorgenommen werden. Beispiel: An einem Hotel werden umfangreiche Baumaßnahmen vorgenommen. Das Hotel wird um einen großen Wellnessbereich mit Schwimmbad erweitert. Diese Anbaumaßnahmen wirken sich direkt auf die Gebäudewert aus. Um eine Unterversicherung zu vermeiden sollten der genaue Wert zur Anpassung veranlasst werden. Sie als Versicherungsnehmer sind für die richtige Wertermittlung verantwortlich.

2. Expertentipp

Umwidmung

Gebäude werden zu einem bestimmten Zweck errichtet. Aus unterschiedlichen Gründen kann sich die Nutzung des Gebäudes im Laufe der Zeit ändern. Beispiel: Eine Schule, welche 1985 errichtet wurde, wird bis 2010 als Schule genutzt. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird der Schulbetrieb eingestellt. Das Gebäude zum Seniorenheim umgewidmet. Durch die Umwidmung des Gebäudes und den damit verbundenen Umbaumaßnahmen ist eine zwingende Anpassung der Wiederaufbausumme notwendig. Um eine Unterversicherung zu reduzieren übernehmen unsere Sachverständigen die Vor-Ort-Wertermittlung.

3. Expertentipp

MischNutzung

Gerade in Ballungsgebieten und Großstätten werden Gebäude gemischt (privat/gewerblich) genutzt. Besonders wichtig für die Wertermittlung und Festlegung der Versicherungssumme ist das Verhältnis zwischen dem privat und dem gewerblich genutzten Anteil der Gesamtfläche. Viele Gesellschaften können bei einer gewerblichen Nutzung unter 50% das Gebäude gemäß der Annahmerichtlinien versichern. Bei Gebäuden bei denen die gewerbliche Nutzung über 50% liegt, ist eine Absicherung nur mit entsprechendem Aufwand möglich. Die Wertermittlung bei einer Mischnutzung sollte von einem Experten vorgenommen werden.

Exptertentipps

Wussten sie schon

Verkehrswertermittlung

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird in der Regel von Architekten ermittelt. Es wird der zum Zeitpunkt der Ermittlung nach den gewöhnlichen Gegebenheiten und Eigenschaften der Verkehrswert berechnet. Wir empfehlen Ihnen eine kostengünstigere Neubauwertermittlung. 

Gleitender Neuwert

gleitender Neuwert

Die Berechnungsgrundlage für den gleitenden Neuwert wird in den Preisen des Jahres 1914 ausgedrückt. Es werden beispielweise Merkmale wie Größe, Ausstattung, Planungskosten für die Wertermittlung herangezogen. Der Summe 1914 wird mit der Baukostenentwicklung angepasst. Im Versicherungsfall wird die Entschädigungsleistung ermittelt. 

Neubauwertermittlung

Neubauwert

Bei dieser Summenermittlung wird der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes zu Grunde gelegt. Berücksichtigt werden unter anderem Größe, Ausstattungsmerkmale, An-/Umbauten Planungs- und Konstruktionskosten. Der Neubauwert ist der wichtigste Wert für die Gebäudeversicherung. Versicherungsnehmer sind gut beraten den Neubauwert zu ermitteln.

Gebäudearten

Wir begutachten Ihre Immobilie

Autohäuser, Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Klinken, Krankenhäuser, Alten-/Pflegeheime, Ärztehäuser, Reithalle, Mehrzweckhalle, Ställe jeglicher Art, Fahrzeughallen, Resthöfe (private Nutzung), Veranstaltungsgebäude, Schulen, Museen, Friedhofsgebäude, Theater, Kindergärten, Fahrzeughalle, Autobahn, Schwimmbäder, Sporthallen, Freizeitbäder, Produktionshallen, Lagergebäude, Betriebsstätten, Werkstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude, Bürogebäude, Banken- & Geschäftsgebäude.

unsere Kunden

Werden auch Sie kunde!

Branchen

Gesundheits- & Heilwesen

Wir übernehmen die Ermittlung der Wiederaufbaukosten für Kliniken, Pflegeheimen und Krankenhäuser. Unsere Sachverständigen kennen die Besonderheiten der Gebäude und können zur Ermittlung der  Versicherungssumme ein Wiederaufbaugutachten erstellen. 

Das Wiederaufbaugutachten ist die einfachste und sicherste Art die Versicherungssumme für Ihre Gebäude zu ermitteln. Als Versicherungsnehmer tragen Sie die Verantwortung für die Ermittlung der richtigen Versicherungssumme. Durch unsere Erfahrung sowie durch Einsatz eines des Risikomanagements vermeiden Sie eine Unterversicherung die im Schadensfall den Versicherer berechtigt Leistungen zu kürzen. 

Branchen

Kommunen & Gemeinden

Für das kommunale Risikomanagement erstellen wir Wiederaufbaugutachten öffentliche Gebäude. Dazu zählen beispielsweise Schulen, Museen,  Schwimmbäder sowie Sporthallen. 

Im Auftrag von Kommunen und Gemeinden ermitteln wir unabhängig den Wiederaufbauwert öffentlicher Gebäude. Unsere kommunales Risikomanagement unterstützt gutachterlich kommunale Entscheidungsträger bei der passenden Absicherung. Wir übernehmen auch die Anpassung eines bestehenden Versicherungsschutzes. Wenn möglich stellen wir bestehende Versicherungen auf einen Nettotarif um und können bis zu 25% an Kosten einsparen. 

Branchen

Produktion & Fertigung

Das Wiederaufbaugutachten ist für das produzierende Gewerbe besonders interessant, da Produktionsanlagen und Fertigungsstrecken inkl. Verwaltungs- und Bürogebäuden einen enormen Sachwert darstellen. Um diese Sachwerte optimal abzusichern,  ist ein Gutachten empfehlenswert.  Insbesondere dann, wenn Gebäudebestandteile umgewidmet, an- und umgebaut werden.

Wenn es zu einem Totalschaden durch Feuer kommt. wird geprüft ob die richtige Summe vereinbart wurde. Falls diese Prüfung ergeben hat dass eine Unterversicherung vorliegt,  wird der Schaden nur anteilig reguliert. Um dies zu vermeiden, sind wir für Sie da. 

Wissenswertes

Fehler bei der Gebäudebewertung

Der häufigste Fehler bei der Absicherung von Gebäuden und Immobilien ist die ungeprüfte Übernahme einer Versicherungssumme aus einem bestehendem Versicherungsvertrag. Bitte bedenken Sie, dass Sie als Versicherungsnehmer für die Beibringung der richtigen Versicherungssumme verantwortlich sind und bei Versäumnissen haftbar gemacht werden können. Vermeiden Sie unnötige Risiken und lassen Ihre Gebäude professionell bewerten.

Wir leben in einem ständigen Prozess von Veränderungen. Viele Firmen sind in den letzten Jahren enorm expandiert und mussten entsprechenden Platz schaffen. An bestehenden Gebäuden wurden Um-/Anbauten vorgenommen. Dies wirkt sich selbstverständlich auch auf die Wiederaufbausumme in der Gebäudeversicherung wieder. Versicherungsgesellschaften fragen nicht nach, ob am Gebäude Veränderungen veranlasst wurden. Eine Nachmeldung zu Um-/Anbauten gehört zur den vertraglichen  Obliegenheiten des Versicherungsnehmers. Um Unterversicherung zu vermeiden, sollte der richtige Wiederbaufbauwert regelmäßig und gutachterlich ermittelt werden.

In der Gebäudeversicherung werden Für die Absicherung von Immobilien werden Gebäudekennwerte zur Ermittlung der Versicherungssumme ermittelt. Oftmals stehen diese wichtigen Kennzahlen nur für die Haupt- und nicht für die Nebengebäude zur Verfügung. Bei Nebengebäuden mit abweichender Nutzung werden ggf. die falschen Kennwerte genutzt. Dies kann zu einer Unter- bzw. Überversicherung führen. Sollte eine Unterversicherung vorliegen, kann  im Schadensfall wird der Versicherer eine Kürzung der Entschädigungszahlungen veranlassen.

Durch viele Prüfungen haben festgestellt, dass in der „Standard“ Gebäudeversicherung oftmals Ein- bzw. Anbauten nicht richtig oder vollständig erfasst wurden. Fehlende Merkmale führen zu einer falschen Versicherungssumme. Im Leistungsfall ist mit Kürzungen zu rechnen. Jedes Gebäude ist einzelnen Merkmalen zu betrachten und zu bewerten. Zu den Merkmalen gehören beispielsweise Einbauten wie Fahrstühle, Außentreppen, Gauben, aufwendige Mauern, aufwändige Mosaike & Pflasterflächen, Klima- und Belüftungsanlagen. 

Versicherungsunternehmen stellen in der Regel für die Wertermittlung für Gebäude mit einem Privatanteil über 50% Wertermittlungsbögen zur Risikobewertung zur Verfügung. Eine Neuwerteinschätzung für gewerblich genutzte Immobilien ist daher nur mit erheblichen Aufwand möglich. Sobald der Gewerbeanteil über 50% beträgt, sollten Sie die Wertermittlung ein Gutachten zum Wiederaufbauwert beauftragen.

Der Unterversicherungsverzicht ist eine Zusage des Versicherers, dass im Leistungsfall keine Kürzung der Entschädigungszahlung im Schadensfall vorgenommen wird. Grundlage für die Vereinbarung der Unterversicherungsverzichtes ist, dass die Versicherungssumme durch eine vom Versicherer anerkannte Methode ermittelt wurde. Sofern keine der folgenden Wertermittlungen vorgenommen wurde, wird der Versicherer in der Regel auf die Einrede der Unterversicherung bestehen. 

Anerkannte Wertermittlungen 

  1. Ermittlung auf Basis bekannter Neubauwerte
  2. Nutzung des Wertermittlungsbogens der Versicherer (Näherungsverfahren in der Regel nur für privat genutzte Gebäude)
  3. Gutachten eines Bau-/ Bewertungssachverständigen. (Detaillierte Wertermittlung)

Wichtig: Der Versicherungsnehmer ist immer für die Erbringung der richtigen Versicherungssumme verantwortlich. Das Kostenrisiko im Schadensfall trägt der Versicherungsnehmer.

Vorsteuerabzugsberechtige Unternehmen wird im Schadensfall die Entschädigungszahlung ohne Umsatzsteuer ausgezahlt. Im Rahmen der Steuererklärung wird diese vom Finanzamt erstattet. Bei gewerblich genutzten Gebäudeversicherungen findet bei der Wertermittlung der Versicherungsumme kaum Berücksichtigung. In der Folge zahlen Versicherungsnehmer zu viel Beitrag.

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